【失敗談】アメリカで初めて不動産のリファイナンスをする人は必見!

昨年にコンドミニアムを購入したのですが、当時は丁度モーゲージレートが上昇してきたタイミングで、しかも初めてのモーゲージローン。

相当悩みましたが、結局レートの一番良かったレンダーよりも、不動産屋さんから紹介して頂いた、実績と信頼があり、色々と教えてくれるレンダーを最終的に選びました。

そのレンダーのサービスは満足の出来る結果だったのですが、どうしてもレートがあまり良くないのが、ずっとモヤモヤしていました。

コンドミニアム購入の全過程を記事にしています。

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これからは更にアメリカのモーゲージレートは上がって行くだろうから、リファイナンスは相当先の話だろうな。。。と思っていました。

しかし、今年2019年夏辺りに向けて、何と!レートが急激に下がって来ました。

8月に急いでレンダー探しを始めたのが、リファイナンスの始まりです。

そして11月の中旬に、漸くリファイナンスが完了して、嬉しくてtwitterでつぶやきました(笑)。


何やかんやと結局アプライしてから45日位かかりました。

私にとって、リファイナンスは初めての事で、沢山の事を学ぶ事が出来ました。

このビギナーの私が経験したからこそ、分かった事もあるはずですし、お伝えできる事もあるはずです。

現在、2019年11月現在、まだ超低金利と言われる位モーゲージレートは低いままです。

現在、リファイナンスを考えている方に向けて、私が「リファイナンスする前にそれ知っておけば良かったな!」と思う事をお伝えします。

この超低金利の現在、リファイナンスを考えている方もいるのでは無いかと思います。

でも、、リファイナンスはやった事ないし、なんか良くわからないしな、少しのレートを下げる為に色々とやるのはめんどくさいしな。。

という方には絶対に有益な情報を提供出来るはずです。

リファイナンスを経験してきている人ならば、常識の事でも私の様な初めて体験する初心者さんにとっては知らない事だらけだと思います。

この記事を最後まで読んで頂くと、リファイナンス時に注意するべき要点を最後にまとめていますので、是非参考にしてみて下さい。

リファイナンスの流れ

今回の私のケースはこの夏以降、モーゲージレートが急激に低くなって来た為、「月々の支払いを安くするという目的」でリファイナンスを考えました。

因みにリファイナンスの目的は他にも「キャッシュアウトして現金を得たい」、「ローン期間を短縮して早く完了したい」等があります。

では、リファイナンスはどういう流れで進んで行くのか見ていきましょう。

【リファイナンスの流れ】

  1. レンダー探し、比較
  2. 申請
  3. 書類提出(バンクステイトメント2-3ヶ月分、給料明細2-3ヶ月分、タックスリターン、W2フォーム、IDカード等)
  4. オンラインで大量の書類にサイン
  5. 追加で書類提出等レンダーとの細かなやり取り
  6. NOTARY(公証人)と共に大量の書類にサイン
  7. ワイヤートランスファーで”Cash to Close”金額を振り込む

当然、レンダー、地域、ローンの内容にによって内容、流れは変わってきますのでご了承下さい。

今回の私のケース「月々の支払額を下げたい」為にリファイナンスを組む場合は、レンダーから見積もりを取り寄せて、クロージングコストで簡単な計算をして、このリファイナンスは意味のある物か?を判断します。

【月々の支払額を下げたい為のリファイナンスの判断基準】

  1. リファイナンスによって月々の支払い額がいくらの差額になるか計算する
  2. クロージングコストからその差額を割り算 
  3. そのリファイナンスに掛かった費用をどの位の期間で取り戻せるか把握
  4. その家に今後何年住むのかを考えて、リファイナンスが意味のある物かを判断

例:リファイナンスによって月々$100の支払い差額益が生じ、クロージングコスト$4,000だと仮定。

$4,000から$100割ると3年と4ヶ月経過してから、漸く月々$100の差額のメリットが発生します。

もし、2年位で家を売ってしまおうと考えているならば、このリファイナンスをする事によって、逆に損をしてしまいます。

何年位住む予定なのかを想定しておく事はリファイナンスではとても大切な事です!

 

では、リファイナンスの過程の中から重要なポイントを見ていきます。

まずは、レンダー選びに付いてです。

レンダー比較は絶対に必要

モーゲージレート0.1%の差額でも大きな差額金になる

アメリカ全体のモーゲージレートが下がって来たのなら、現在のローン会社と交渉して、低いレートでローンを組み直したら話が早いのでは?

と思われるかもしれません。

クロージングコストのクレジットをくれるかもしれないし、確かにとても手っ取り早いでしょう。。

しかし!!

現在のレンダーでそのままリファイナンスを組んだら、他のレンダーとの比較ができなくて、とても損をする可能性があります。

出来るだけ多くのレンダーに見積もりを出させると、レートの相場も分かるし、リファイナンスにかかるクロージングコストの相場も分かる。

他を知らないまま決めるのは全くもって損ですよ!

例えば、ローン残高金額が$300,000として、レンダーAだと3.9%、レンダーBだと3.8%。

AとBのモーゲージレートの差は0.1%として、月々約$20の差額位になるのかと思います。

たった$20の差?と思われるかもしれませんが、年間$240の差額、5年で$1,200、10年で$2,400、30年完結させれば$7,200の差額!!

たかだか0.1%の差額だから、、と思ったとしても、たった5年経つと$1,000を超える差額になるのです。

もし、$500,000の物件として単純計算してみると、0.1%のみの違いなのに30年間で差額が約$10,800になりました。

長い目で見ると、とても大きな差額になってしまいます。

$10,000もの大金を失うって残念すぎませんか?

少し位面倒くさくても、「絶対に他のレンダーと比較しよう!」って思いませんか?

このコンドを購入する際、レンダーを最終決定するのに、苦労しましたが、結局不動産屋さんの紹介して頂いたレンダーさんを使いました。

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前回の初めてローンを組む時の流れや過程はある程度勉強出来たので、今回は前回とは違うレンダーを探して、良いレートのローンを組み直そうと考えていました。

今回Yelpで近所のローカルレンダーを探し、Lending treeZillowを使ってオンラインや州外のレンダーを探しました。

両方のサイト共に無料であなたにフィットするレンダーを探してくれるので、家購入時でもリファイナンスでもお勧めです。

レンダー選びは本当に迷ったのですが、かなりの数のレンダー、ブローカーと今回コンタクトを取りました。

およそ30社位から情報を集めましたが、最終的には州外のレンダーに決めました。

コンドミニアムの場合は、見積もりを貰う時にSingle Family Homeでは無く、Condoとしての見積もりを出すように念を押して確認する事!
失敗談:私のレンダーには一番最初にコンドと伝えて、散々やりとりをした後の最終決定の段階で、「一軒家かと思っていた。。」と言われ、コンドの高いレートを提示され、結局他のレンダーとほぼ変わらないレートを提示してきた。競合に勝つ為のテクニックだろうな。。と共に私の確認不足にがっかりしたが、もう申請する最終段階まで来ていたので、結局そのレンダーにした。

クロージングコストの比較も重要

レートは勿論一番大事ですが、クロージングコストの比較も非常に重要です。

クロージングコストとは、このリファイナンスにかかる費用ですが、クロージングコストが安ければ安い程、リファイナンスのメリットが出てきます。

このコストには大きく分けて、レンダー費用と第3者によってかかる費用、そしてエスクローアカウントを持つ場合にはエスクローセットアップ費用等がかかります。

【レンダー費用(Origination Charges)例】

この費用はレンダーに対する値段の為、各レンダーによって変わる値段で、一番値段交渉の余地がある部分です。

  • Administration Fee
  • Processing Fees
  • Underwriting Fees

【その他コスト(Third Party Fee)例】

この費用はレンダー以外でかかる第3者の費用です。とはいえ、レンダー側でマージンを乗せる事が出来るだろうと思います。私はEmployment Verificationを妻と二人分の見積もりをされたのですが、妻はフリーランスなので、「その必要はないはずだから一人分にするように」と指摘して省いてもらいました。

  • Appraisal Fee
  • Credit Report
  • Employment Verification
  • Flood Certification
  • IRS Verification
  • Title Fee
  • Recording Fee
【Prepaid Fee (Escrow Account Set up) 例】 
これはもう必要不可欠の項目で、レンダーもふっかける事が出来ない、先に支払わないといけないそのままの値段です。Escrow AccountとはProperty TaxとHomeowner’s Insuranceを月々ローン返済と共にそのアカウントに支払って積み立てをして、滞りなくそれらの支払いが出来る様にする為のアカウントの事で、作るか作らないか自分で選べると思います。

  • Prepaid Interest(新しいローンが始まった日から月末までの利子)
  • Homeowner’s Insurance 6 Months
  • Property Tax 6 Months

今回のリファイナンスではレートと共に、クロージングコストが安い所!という点も非常に重要視して、とにかくクロージング費用を安くしたい!!と考えて探していました。

実際に、他社と競争させてLender Creditsとしてクレジットを貰い、「今回のリファイナンスは大成功の予感!」と思っていました。

しかし、リファイナンスも終盤に差し掛かってくるにつれて、クロージングコストの中でもチェックするポイントが分かってきて、「あ、ここは拘る必要のない金額だったんだ」とか、「結局後で乗っけられる費用で、見積もりでは単に安く見積もっていただけか」等。。

最終的には、見積もりのクロージング費用より、かなり高いキャッシュが必要となりました。。。

結局は、Prepaid Feeの金額がかなり上がったのと、Pay Offの金額が少しあがったので、しょうがない内容なのですが、このレンダーは細かい事も何も説明せずに、最初の段階では他のレンダーに勝てる様に、説明がつく程度で安い見積もりを出して、徐々に「こんな費用も必要」と言って加算していきました。

今となってはもう遅すぎるのですが、この記事を読んで頂いている読者のあなたにとっては有益な情報かもしれませんので、無知だったので恥ずかしいのですが、レンダー探しの段階ではこんなふっかけもあったよ!というのも含めてクロージングコストで気をつける点をシェアします!

実際に体験した注意点 

  • クロージングコストを安くする事は大切だけど、安くした分をモーゲージレートに載せたとしたら長い目で見ると大損してしまう結果になる可能性もある
  • クロージングコストを安くする分、何も言わずにトータルローン金額にその安くした分を上乗せして見積もりをする
  • クロージングコストを高く見積もりトータルローン金額に全て加算して、キャッシュで支払うクロージング費用はほぼ無料に見せかけ、モーゲージインシュランスを取ろうとする酷いレンダーがいた
  • Prepaid Feeの利子はクローズする日によって変わり、見積もりの段階では適当に安く出来るので、この金額は見積もりでは無視しても良い
  • Escrow Setup費は結局自分に戻ってくる自分の口座への費用だし、ごまかしようのない金額なので、ここの値段は度外視しても問題なし
  • 重要視する所はOrigination Feeで、一番交渉可能な値段
  • Pay Off金額は現在のローン残高金額だけでは無く、クローズするまでの利子の日割での支払いと、手数料やドキュメント費もチャージされる
  • 月をまたいだクロージングで、現在のレンダーに支払った金額がローン最終見積金額にアップデートされてなかった
  • コンドだと、HOAからいくつか書類が必要になり、私のHOAは書類を全て第3者機関に通さないといけなく、その書類依頼だけで余計に$400かかった
  • とにかく細かく金額をチェックしないと適当なレンダーだと自分が損をしてしまう
  • クロージングコストは見積もりよりも金額が余計にかかる可能性がある

再度言います。

クロージングコストを出来るだけ安くする事は非常に大切です。

しかし、Prepaid Feeは高かろうが、安かろうが最終的には正しい金額を出さざるを得ないので、そこは気にするポイントでは無く、Origination Feeがいくらなのかが重要ポイント。

しかし、細かな数字もきちんとチェックし、比較しないときちんとした数字を提示されていなかったり、アップデートされていなかったりするので、常に注意が必要です。

トータルクロージング費用が安いから、というだけで飛びついてしまう事は危険で浅はかです。

レンダーを決定するタイミングは困難だから決断力が必要

https://finance.yahoo.com/news/foolish-plunging-mortgage-rates-could-160200847.html

レンダー決定するには色々な要因が絡んでくるから非常に難しいけど、どこかで決めないと逆に良いレートの時期を逃してしまうので、ある程度想定しているレートまで下がったならばレートロックをかける事をお勧めします。

では、レンダーを決める要因は何か?

私が思うレンダーを決める要因は以下4つからなります。

【レンダーを決定する4つの要因】
1:
担当者の信用性何回か電話やメールをしても返信がしばらく無く、数日後に急に何もなかったように連絡が来る。こういうレンダーは非常に多い。例えレートが良くても、後々困る事になる可能性があるので切り捨て!!
2:モーゲージレート:ある程度想定内のレートのレンダーを見つけたらレートロックをかける
3:世の流れによってのレート予想:私がレンダーを探している時期にモーゲージレートに反映したと思われる事項は、アメリカと中国の貿易戦争とFRBの利下げ
4:クロージングコスト:レートが良くてもクロージングコストが非常に高い場合がある

私の失敗談としてですが、8月からレンダー探しを始めて、ある程度の数のレンダー達と話して何件か良いレートで、クロージングコストも安いレンダーがいたのですが、まだまだモーゲージレートが下がる可能性もあるのでは無いか?まだまだ探せば他にももっと良い条件をだしてくれるレンダーがいるのでは無いか?と躊躇してしまい、しばらく待っていました。

そして、その後数日経ち、どうしようかな?と迷っていたレンダー2社に確認したら、逆にレートが急に上がってしまっていた。。

1日、2日単位で急激にレートが変わる事もあると言われ、またそこから決めかねる事になってしまいました。

結果、8月の探しだした時点でもう決めても良いレートを得る事が出来ていたのに、決めかねて結局10月まで決定する要因が揃わなくなってしまいました。

上記の項目でモーゲージレートは0.1%でも大きな違いになってしまう、と明記したので矛盾を感じられるかもしれませんが、どこかで決定してしまう必要があります。

これはもう、株を売買するタイミング、為替で例えば円をドルに変えるタイミング同様の事で、逆に急に想定外に悪くなる可能性も当然あるので、踏ん切りが絶対に必要です。

ある程度想定内までレートが下がって数日変わらなければ、そこが決めてしまうタイミングかと思うので、レートロックをかける事をお勧めします。

今回のリファイナンスから学んだ要点まとめ

私の今回のリファイナンスを振り返ると、最終のモーゲージレート、クロージング費用では、1年位で今回の掛かったクロージング費用はイーブンに出来るので、素人なりに良い結果を得る事が出来たのではないかと思います。

しかし、上記の失敗談の様に、もう少し知識があれば、もっとスムーズにこんなに時間と労力をかけなくても上手く出来たはずです。

最終的なNotary(公証人)と書類にサインをする直前にも、数字の違いが発覚して、サインのアポイントをキャンセルせざるを得ず、結果pay off金額に新たな手数料をチャージされる事にもなってしまいました。

今回のこの経験、失敗談は私の知識へと蓄積出来たので、現在、または近い将来リファイナンスを考えている、この記事を読まれているあなたへ微力ながら情報をシェア出来たのではないかと思います。

最後に今回のリファイナンスから学んだ要点をまとめましたので、参考にしてみて頂けるとありがたいです!

初めてリファイナンスを考えている人へのアドバイス!

  1. Lending Tree等も含めたオンラインのレンダーからも見積もりを得る
  2. Single Family HomeかCondoでの見積もりかを念押し確認する
  3. モーゲージレートとクロージングコストを他の数社と比較する
  4. レンダー費(Origination Fee)は他社と競合して値段交渉する
  5. 今後その家に何年住む予定か想定してリファイナンスが有効か計算する
  6. クロージングコストでもレンダー費(Origination Fee)が重要
  7. Prepaid FeeとEscrow Set up Feeは最終的に上がる可能性がある
  8. Pay Off金額はローン残高金額だけでは無く日割りの利子と手数料が加算
  9. モーゲージインシュランスには注意
  10. クロージングコスト以外にも書類等でコストがかかる可能性がある
  11. 金額はアップデートされる度に細かくチェックする
  12. モーゲージレートは一日で急に上がってしまう事がある
  13. 想定内までレートが下がったら一度レートロックをかけてしまう
  14. まだ下がるかも?と思うときりが無いので、決定する要因を熟考して決断をする
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